Figuranten in de (verrotte) nieuwbouw branche

Een iets negatieve titel? Nou, dat klopt! Maar veel mensen die de afgelopen jaren een nieuwbouwwoning hebben “mogen” kopen, zullen deze titel waarschijnlijk nog te mild vinden. Beroerd geleverde kwaliteit, dubieuze opleverdatums, uitgediepte drogredenen, slechte communicatie en dat alles voor astronomisch hoge bedragen. Welkom in de nieuwbouw branche!

Prijs-kwaliteit in nieuwbouw

Laten we allereerst de introtekst toch iets nuanceren. Het is lang niet altijd bij elke grote aannemer – in de nieuwbouw branche – zo zwart als we nu schetsen. Toch is er onderhand wel degelijk een rode draad waarneembaar. Het feit is dat je, mede dankzij de gekte op de woningmarkt, momenteel betaald voor een product van De Bijenkorf maar je ontvangt iets van de Action. Niks ten nadele van de Action overigens, maar u begrijpt mijn punt. De prijs-kwaliteit verhouding in nieuwbouw branche wil nog weleens uit balans zijn. Maar wee je gebeente als je iets aan te merken hebt op de geleverde kwaliteit, want menig aannemer stuurt je met een kluitje het riet in en zal aangeven dat “dit is waarvoor u betaald heeft”. De miljonairswoningen van 20 jaar geleden zijn de Jan Modaal woningen van vandaag, als je geluk hebt.

Hoge kosten nieuwbouwhuis

Prijsstijgingen zijn onderhevig in elke branche, maar in de nieuwbouw lijkt er maar geen rem op te zitten. Waar komt deze omslag precies vandaan? Bij een beroepsgroep waar veel partijen bij betrokken zijn, wordt het op enig moment al snel een soort domino-effect. Een beknopte verklaring bij nieuwbouw begint al bij de grondprijs. Op veel schaarse bouwgrond worden belachelijk hoge verkoopprijzen gehanteerd door diverse private ondernemingen, maar ook door Gemeenten. Vervolgens komt de aannemer in beeld, die in de knel komt met zijn inkoopprijs op materialen en arbeid. We kennen inmiddels allemaal de verhalen van explosive prijsstijgingen voor grondstoffen, zoals hout, metaal en dergelijke. Door de schaarste op de arbeidsmarkt gebeurt er echter exact hetzelfde bij zelfstandige vaklieden als timmermannen, loodgieters en stukadoors. Zij kunnen bijna vragen wat ze willen en het wordt nog betaald ook, ongeacht welke kwaliteit er geleverd wordt. Daarnaast werken hogere bouwkosten door milieu- en energienormen ook absoluut niet mee. Mede door deze zaken is een projectontwikkelaar genoodzaakt om dit door te berekenen in de uiteindelijke verkoopprijs.

Maar wie strijkt nu uiteindelijk de winsten op in de nieuwbouw?

Een goede vraag, waar de meningen over uiteen lopen. Ongetwijfeld dat projectontwikkelaars, hoofd- en onderaannemers zichzelf niet tekort doen in dit verhaal. Op basis van de uitzending van Hollandse zaken op Omroep Max van juli 2021 moeten we echter concluderen dat vooral het speculeren met grondprijzen de hoofdoorzaak achter de enorme prijsstijgingen is. Met in de hoofdrol de gemeente Utrecht, die in een krappe drie jaar tijd het luttele bedrag van ruim 77 miljoen winst maakte op een stuk grond langs het Merwedekanaal. Tevens kun je je afvragen of grondstofprijzen noodgedwongen zo hoog zijn geworden óf dat ze misschien kunstmatig verhoogd zijn.

Wie betaald de kosten in de nieuwbouw?

Aan het eind van de rit is er natuurlijk maar één iemand die dit betaald. U, de uiteindelijke bewoner. Voor veel mensen is het betalen van een nieuwbouwwoning inmiddels een utopie. Een grote groep mensen zal zich, mede gevoed door het alsmaar oplopende woningtekort, bijna gedwongen voelen om juist wel een dergelijk prijzige woning aan te schaffen. Wat gek genoeg door een extreem lage hypotheekrente vaak nog mogelijk blijkt ook. En dan, nadat de hypotheek rond is en het koopcontract getekend is, begint de bouwfase. Een nieuwe fase waar mensen zich logischerwijs erg op verheugen maar in de praktijk, als de bouwfases eenmaal gaande zijn, vaak anders geinterpreteerd wordt. Want hoe plan je werkzaamheden als stucen, schilderen en vloeren en keukens plaatsen in na de sleuteloverdracht als je maar geen opleverdatum ontvangt?

De nieuwbouw branche, zo groot met zoveel onzekerheid. Hoe dan?

De communicatie in de bouw laat vaak te wensen over daarom een terechte vraag. Ook voor ons blijft het onbegrijpelijk dat in een branche die zo enorm groot is, waar zoveel geld in omgaat, met zoveel betrokken partijen er zoveel onzekerheid heerst. Zeker als je het afzet tegen de snelheid van de hedendaagse technologische ontwikkelingen is het onbegrijpelijk. Maar toch ook weer niet. Zoals bij zoveel branches en beroepsgroepen wordt alles gereguleerd en gekaderd met behulp van wettelijke bepalingen vanuit de regering. Het is bijvoorbeeld wettelijk bepaald dat een aannemer een maximaal aantal werkbare dagen heeft voor de bouw en dat zij uiterlijk twee weken voor oplevering de definitieve datum aan de nieuwe bewoners kenbaar dienen te maken. Twee weken? Ja, heel bijzonder maar echt twee weken. Succes met de verdere planning van uw nieuwbouwwoning op een dergelijk korte termijn!

Onzekere oplevering nieuwbouw, bestaat er een oplossing?

Lastig, maar als je niet aan de marathon begint kan je ook nooit de finish bereiken. Oftewel, als er geen begin gemaakt wordt zal de daadwerkelijke oplossing nooit nabij komen. De oplossing ligt naar onze mening in Den Haag. Je kan het een aannemer momenteel niet kwalijk nemen, zij manoeuvreren binnen de kaders van de wet en doen niks verkeerd. Maar stel dat de regering de wet aanpast van twee weken naar één maand van tevoren, in combinatie met een aantal verplichte sub voorwaarden en/of ijkpunten. Een aannemer moet dan bijvoorbeeld twaalf maanden van tevoren het kwartaal kenbaar maken, zes maanden van tevoren de definitieve maand en drie maanden van tevoren de definitieve week van oplevering. Vervolgens is één maand van tevoren de vooroplevering of de voorschouw en op deze dag wordt tevens de definitieve dag van oplevering bekend gemaakt aan de bewoners. In deze laatste vier weken voor de oplevering is er ruim de tijd om de punten uit de opleveringskeuring of het opleverrapport op te lossen en de laatste puntjes op de spreekwoordelijke “i” te zetten. Dit zal alle betrokken partijen, maar vooral de bewoners (de uiteindelijk betalende klant), meer rust geven. De kans dat ze naderhand met een goed en fijn gevoel terugkijken op de gehele nieuwbouw periode, zonder dat de aannemer op diverse Forums en Social Media de zwarte piet toegespeeld krijgt, is ineens een stuk groter geworden.

Is dit een realistisch voor een bouwproces?

Ongetwijfeld dat de conservatieve aannemers allereerst op hun achterste poten zullen gaan staan en zich door middel van een onmetelijke verbale lobby in Den Haag zullen verzetten. Maar zou een aannemersbedrijf zichzelf ook niet veel liever op een positieve manier in het cognitieve geheugen van een uiteindelijke bewoner willen nestelen? Of gaat het ze enkel om ordinair veel geld te verdienen tijdens het bouwproces en zien zij de bewoners, met in het kielzog door hen ingeschakelde vaklieden, enkel als figuranten? Zelfs als hun eigen imago daar langzaam maar zeker door afbrokkelt? Naast het leveren van een goed en deugdelijk product, hebben aannemers ook een dienstverlenende functie en zijn het in de kern gewoon ondernemers. En alle ondernemers doen hoofdzakelijk maar één ding, problemen oplossen! En voor de bedrijven die hier niet tot toe in staat zijn kun je je überhaupt afvragen of zij nog bestaansrecht hebben op de lange termijn. Wie wil er nu een ondermaats product, met een onduidelijke levering, erbarmelijke communicatie en service? En als klap op de vuurpijl hier ook nog veel te veel voor betalen! U waarschijnlijk niet maar wie wel eigenlijk.